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更新日:2011年12月1日

千葉市の建物の高さ(「最高高さ制限」と「マンション再生」)

千葉市の建物の高さ(「最高高さ制限」と「マンション再生」)[2011年12月1日]

3月11日の東日本大震災からほぼ9カ月経ちました。

本格復旧工事について、現在、道路は予定工事数76件中69件の発注が済み、年内には全て発注済みとなる予定です。また、下水は予定工事数16件全て、公園も予定工事数14件全て、発注済みです。
完了時期は、基本的に平成24年3月(ただし、道路と下水の工事が競合する箇所は平成24年9月末)と、見込んでおります。なお、道路は、既に21件完了済みです。

今日は、最高高さ制限についてです。市内で最も高い建物は、どこにありどの程度の高さかご存知でしょうか。1番はアパホテル&リゾート東京ベイ幕張で173m、2番はワールド・ビジネスガーデンで152m、3番は千葉セントラルタワーで143mです。そこまで高くないですが、市内の戸建て、低層の住宅地区においても、高層マンションが建設される事例があります。周辺の住民の方から反対があり、市議会にも陳情や請願が出され採択されるなど議論になってきました。
現在、建設計画が出されると、「千葉市中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」に基づき、周辺の住民に建築主が説明し、開発内容について調整しています。市による「あっせん」、学識経験者による「調停」もしていますが、建築自体を禁止することはできません。
また、地区計画を策定して、高さを制限されている地域もあります。この地区計画は、都市計画の手続きを経て市が定めるもので、地域の合意形成が前提です。時間と労力を要します。

そこで、最高高さ制限の導入を検討してきました。全国で既に約130都市が、政令市では19市中11市が、制限しています。県内でも、平成21年に船橋市が制限しています。
これらも参考に検討した結果、平成22年9月、いわゆる住宅系の用途地域について、国道14号と357号で区分して、内陸部は20m以下とし、臨海部は31m以下とする制限の検討案をまとめ公表しました(詳細はこちら(PDF:1,370KB))。周辺環境に配慮した建物は、地区計画での高さ規制を緩和もすることを盛り込み、高度利用が求められる商業系の用途地域は制限の除外としました。また、低層の住宅系の用途地域は既に10m以下に制限されています。

この検討案について、説明会を開催し、意見を募集したところ、賛否両方の意見をいただきました(詳細はこちら)。
反対意見として、「これまで建てられた高さの建物が建てられなくなり、経済や景気に悪影響をもたらす。マンションが老朽化しており建替えを検討しているのに、床が作れなくなり収入が確保できず、建て替えができなくなる。土地が安く評価されるようになり、財産権の侵害である。」などなどを頂きました。
一方、賛成意見として、「生活環境を守るため、早期に制限すべきである、より詳細な制限を行うべきである。」との意見も頂いています。

これらの頂いたご意見を踏まえて検討を進め、見直し検討案を作成しましたので、公表いたします。改めて、ご意見をいただき、今後の市の方針を検討して参りたいと思います。
見直した検討案は、当初の検討案から2点修正しています。1点目は、最高高さ制限を超える既存建築物の特例で、既に制限高さを超えている建物については、最初の建て替えに限り、敷地面積が小さくならない等の要件に合う場合、現状の高さまでの建替えを認めるものです。2点目は、分譲マンションの再生の特例で、既存の分譲マンションについては、敷地が5,000平方メートル以上で分譲マンションに再生する等の要件に合う場合、最高高さの制限の対象としないものです。
意見募集期間は、平成23年12月1日~平成24年1月16日です。市民の多くの方に見ていただき、ご意見を頂ければ、幸いです。

その際、賛成、反対両方の方に、そして意見を未だ頂いていない方にも、以下の点について考えた上で、意見をいただければ幸いです。
第一に、是非ともご自身の土地と周囲の土地の両方について考えていただく。つまり、自分の土地に建てることを求めるならば、周りの土地に建つことも受容する。逆に、周りの土地に建てないことを求めるならば、自分の土地にも建てないことを受容する。
第二に、20m、31mはどのような建物か実際見ていただき、ご自身の土地又は周りの土地に建てた場合のことを想像していただく。目安として、20mは6~7階建て、31mは10階建て、になるでしょうか。7階建てや10階建てを超える建物が立ち並んでも、良いかどうかイメージしていただく。
第三に、今回の最高高さ制限だけで居住環境を全て守れるとは考えていない、ということです。20m、31mは高すぎて環境は守れない、と言われる方もおられると思います。今回の数値は、市全域を考えた基本的な規制の値として検討しました。より高さを厳しく制限したいと地域の意向がまとまれば、従来どおり地区計画を活用して、20m、31mを下回ってきめ細かく規制することが可能です。
第四に、規制がかかると、これまでより建物が建てにくくなり、財産権の侵害である、経済活性化に支障となる、ということについてです。現在でも、都市計画等で道路斜線や隣地斜線等により建物の高さを一部規制しており、今回の提案が初めの高さ規制ではありません。過去問題になった高層マンションは、これらの規制を順守しても反対の運動が起きました。ですので、これまでも一部高さを規制してきましたが、生活環境を守るため、その規制を一部強化したらどうか、というのが今回の最高高さ制限です。今までより居住環境の保全を強化するのか、従来どおり活性化や財産権を保全するのか、どちらを優先するのか、そのバランスを考えていただきたいと思います。
第五に、20m、31m以上の建物は全く建てられない、ということではありません。今回の最高高さ制限は、住居系以外の用途地域は対象外ですし、住宅系の用途地域でも周辺への環境に配慮されている場合は、地区計画を使って制限以上の高さの建物を建築する道も残しています。今後、千葉市としても将来コンパクトシティを目指していく中で、高度利用が求められる場所や場合があり、これらのニーズの妨げにならないように、都市計画全体の見直しも課題になると考えています。
最終的には、お住まいの地域や土地をどうしていくのか、市民、住民の方々の考えが鍵になります。

今回、見直した検討案では、分譲マンションの再生を最高高さ制限の対象から除外しました。これには様々なご意見が出てくると想定しておりますが、戦後、市内の埋立地や丘陵地に建設されたマンションの多くは、老朽化が進んでおり、建替えを推進することは、市政にとって重大かつ喫緊の課題となっている、と認識した結果です。市では、既に、様々な情報提供や相談に対応していますが、戸建ての建て替えでは必要ない、合意形成に対して補助制度を設けています(詳細はこちら)。さらに、建設補助をして欲しいとの声があることも承知しています。建設補助は、補助制度の無い戸建ての建替えとの関係や違いを整理した上で、市民から頂いた税金を使って支援するのが良いか、もし支援するとしてもどこまで支援するのか、十分な議論が必要であると考えています。

良好な居住環境の維持も、マンションの再生も重要であり、両立させることにより、将来も住み続けたいと思われる、活力のある千葉市となるよう、取組んで参ります。引き続き、ご意見、ご指摘を、いただければ幸いです。

→前回の徳永副市長メッセージはこちら

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