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更新日:2011年12月28日

千葉市の建物の高さ・その2(「最高高さ制限」のよくあるご質問)

千葉市の建物の高さ・その2(「最高高さ制限」のよくあるご質問)[2011年12月28日]

今回は、前回記載した千葉市の建物高さの続きです。

市の「都市計画高度地区の見直し検討案」について、12月1日から1月16日まで意見募集をしているところです(検討案の詳細はこちら(PDF:1,440KB))。前回の説明に追加して、Q&Aの形で解説させていただきます(前回のメッセージはこちら)。

Q 何故、今回新たに最高高さ制限を導入するのか。

A 市内の戸建て、低層の住宅地区において、高層のマンション等が建設されていることに対して、周辺の住民の方から反対があり、市議会にも陳情や請願が出され採択されるなど議論になってきました。このため、住宅地の環境を一定程度守ることを目的として、導入を検討しています。

Q マンション建設については、条例に基づく調整があるのではないか。

A 「千葉市中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」に基づき、建築主が周辺の住民の方に説明し、開発内容について調整しています。市による「あっせん」、学識経験者による「調停」も行いますが、建築自体を禁止することはできません。

Q マンション建設を規制するため、地区計画で対応してきたのではないか。

A 地区計画を活用していただくよう取組んできましたが、地区の住民の合意形成が前提ですが時間と労力を要す一方、マンション建設の話が出る前に規制する必要があり、対応できない場合もあることから、最高高さの導入を検討しています。

Q 最高高さ制限は、市域全域が対象になるのか。

A 都市計画で定めている住居系の用途地域が対象となります。商業系又は工業系の用途地域は対象外としています。具体的には、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域において、容積率規制が200%の地域が規制の対象となります。対象になるかどうか、市役所まで確認ください。

Q 制限される区域では、どのような建物が建てられなくなるのか。

A 国道(幕張本郷から村田町)で区分して、内陸側で20m(目安は6階)を超える建物が、臨海部は31m(目安は10階)を超える建物が、建てられなくなります。

Q 6階や10階の建物でも、周辺の環境に問題となるのではないか。

A 6階や10階以下の建物を建てられなくする必要がある場合には、従来どおり地区計画を活用して、20m、31mを下回って規制することが可能です。なお、今回の数値は、市全域の住宅地に対する基本的な規制の値として検討しました。

Q 既存の建物で、最高高さ制限を超えている建物はどうなるのか。

A 制限しませんので、そのまま使っていただくことができ、取り壊しを求めることはありません。専門的には、既存不適格建築物と呼ばれます。建替えする時には、一回に限り、規制高さを超えて既存の高さまで建てられるように考えています。

Q 老朽化しているマンション建替えが難しくなるのではないか。

A 敷地面積が5000平方メートル以上で6m以上の道路に接している分譲マンションの建替えは、今回の最高高さ規制の対象外とします。千葉市では、分譲マンションの再生は重要な課題と考えており、特例として整理しました。この特例の対象となるマンションは約1,060棟(5万戸)で、そのうち約300棟(2万7千戸)は最高高さ制限を超えています。

Q 敷地面積が5000平方メートル以下のマンションの建替えは難しいままなのか。

A 今回の最高高さ制限を超えては、建替えできなくなります。最高高さ制限を超えている既存の分譲マンションは、その高さまでは建替えできます。なお、既存の高さ規制である北側斜線及び道路斜線の制限により、今回の最高高さ制限と関係なく、7階や11階以上は建てられない場合もあります。最高高さ制限の対象内で敷地面積5000平方メートル以下の分譲マンションは約340棟(1万5千戸)です。そのうち約120棟(8千戸)は最高高さ制限を超えています。

Q 既存の分譲マンションの建替え以外は、最高高さ制限を超えて建てられないのか。

A 建てられなくなります。ただし、敷地面積5000平方メートル以上で周辺の環境に配慮されている建物は、地区計画を策定することにより、建てることを可能とするように考えています。地区計画により、地区毎にあった最高高さ制限を規定した場合は、今回の最高高さ制限の対象外とします。

Q 最高高さ制限を独自に定める地区計画は、策定が難しいのではないか。

A 地区計画は、まず地区内の地権者の合意が前提になります。その上で、都市計画の手続きにより、広く市民意見を聴き、この意見を有識者等からなる都市計画審議会で議論していただき、周辺への影響も含め、市が最終的に判断して決定します。なお、この手続きの中で、地区内の方々の意向通りにはならない場合もあります。

Q 資産価値が下がるのではないか。

A 建物の建てられる高さが制限され、将来建てられる建物床が減ることにより、地価も下がる可能性はあります。一方、隣に高層ビルが建たない状況となり、住宅地の環境としては良くなり、評価が高まる場合もあると思われます。なお、地価は、経済情勢や立地条件などさまざまな要因で決まっており、実例でも高さ規制との関係は確認できていません。

Q 資産価値が下がる懸念があるのに、あえて新しい制限をするのか。

A 確かに、資産価値が下がる懸念はあり、住民の方々に大きな影響を与える可能性がある、と認識しています。しかし、住宅地での高層ビル建設に伴う環境問題を一定程度は減らすことができる効果等も含めて比較して、新たに最高高さ制限することを提案しています。

Q 高層ビルが建てにくくなると、市の活性化に悪影響になるのではないか。

A 市の経済や活性化に対して、支障となるような影響がでる可能性はありますが、住宅地での高層ビル建設に伴う環境問題を一定程度は減らすことができる効果等も含めて比較して、新たに最高高さ制限することを提案しています。なお、市としては駅周辺等の望ましい場所では中高層ビルの建設を促進したいと考えており、コンパクトシティの実現に貢献する観点からも、誘導方策を今後検討していきます。

Q 市は今回の意見募集でどんな意見があっても、強行して制限するのか。

A 今回頂く市民意見について、賛否、内容及び理由を確認して、検討させていただきます。今回提案した案のまま規制する、規制内容を見直しする、規制を見送りする、などが考えられますが、市の検討結果を、改めて公表する予定です。

12月の市議会において、市議会議員から質問を頂いたり、千葉市不動産取引業協会から請願を頂きました。今回の意見募集でも、さまざまな立場の方から多くの意見を頂きたいと思っております。お待ちしております

注)2012年1月6日 一部修正

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