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更新日:2013年4月1日

千葉市の分譲マンション再生(「合意形成支援」と「地域再生支援」)

千葉市の分譲マンション再生(「合意形成支援」と「地域再生支援」)[2013年4月1日]

千葉市内には、高度成長期の人口増加の受け皿となった団地が数多くあります。これらの一部は、都市再生機構等が所有する賃貸住宅ですが、多くは分譲マンションであり、現在市内には822管理組合が存在します。
これら分譲マンションには、1980年(昭和55年)以前の旧耐震基準で建てられた耐震性に懸念のあるものや、築年数が経過して設備等の老朽化が進んでいるものもあり、入居者が高齢化して地域コミュニティの維持に問題を抱えている団地もみられます。平成22年6月時点で、分譲マンションは822管理組合で約9万8千戸あり、このうち旧耐震基準のものが168管理組合で約3万4千戸となっています。なお、旧耐震基準のもののうち敷地面積が2ha以上の大規模なものが37管理組合約2万2千戸あります。

このため、分譲マンション再生合意形成支援制度として、現状調査、老朽度判定、建替えや改修等の再生方法の検討経費を補助して来ました(こちら)。平成22年度から今まで、延7か所の団地に補助を活用して検討して頂きました。
しかし、数多くの入居者の合意をまとめることが困難なこと、高齢化が進む中で建替えの資金負担をすることが困難なこと、など多くの課題があり、なかなか進まない状況です。
老朽化した大規模な分譲マンションが再生されないことにより、空き家化に伴う人口の減少や、高齢化に伴う地域活動の担い手の減少等が進むと、地域コミュニティが失われる懸念があります。一方、人口減少社会や地価下落傾向の中で、交通不便な地域などでは従来と同じようなマンション需要が期待できない状況でもあります。
これらを踏まえ、耐震性の向上、定住促進と地域コミュニティ再生を図るため、地域再生支援制度として、平成25年度から、大規模なマンションの一部戸建てを導入した再生について、計画策定、設計、工事費用の一部を補助することとします(こちら)。

具体的には、計画策定補助として、(1)分譲マンションであること、(2)建物の耐用年数の1/2を超過するなど機能低下していること、(3)管理組合総会で、建替え推進決議がされていること、(4)敷地面積が原則2ha以上で、戸建ての住宅街区を検討すること、を要件に、計画策定費の1/2以内で50万円限度に補助します。
設計・工事補助として、(1)管理組合総会で建替え決議がされていること、(2)事業計画が、近隣環境や景観に配慮していること、(3)戸建住宅街区の整備を含むこと(原則として敷地の1/4以上かつ5,000平方メートル以上が戸建て、高さ10m以下)、(4)その他、地域コミュニティ活性化、地球環境への配慮、防災関連施設の設置がされることなど、を要件に、設計・工事費用の1/2以内で100万円/戸(従前戸数で算定)を限度に補助します。この際、市内業者の受注額が3割以上の場合には、10万円/戸を限度に上乗せします。

なお、現在、住宅系用途地域について最高高さ制限を導入するため、都市計画高度地区の変更手続きを進めており、素案縦覧の上で1月26日に公聴会を開催したところです。現在の案では、特例措置として、分譲マンションの再生については最高高さ制限の対象外(敷地規模や接道の要件は無く、何回でも建替え可能)としています。
今回の補助制度の導入により、分譲マンションの建替えが進み、地域の再生に資することを期待しております。

<過去の関連メッセージ>
千葉市の建物の高さ・その5(「最高高さ制限・都市計画高度地区の変更素案」)はこちら
千葉市の建物の高さ(「最高高さ制限」と「マンション再生」)はこちら

→前回の徳永副市長メッセージはこちら

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