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更新日:2016年4月1日

中高層条例の概要

中高層建築物を建築する場合は、周辺にいろいろな影響を与えます。特に、建築物の高層化や土地利用が高度化されますと、周辺の住宅の日照が阻害されたり、工事中の騒音・振動などによって周辺の住環境に影響を与え、建築主と近隣住民との間に紛争が生じることが少なくありません。

千葉市では、こうした建築紛争の未然防止と、紛争の早期解決により、良好な近隣関係の保持と安全で快適な住環境を保全するため「千葉市中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」を定めています。

※「中高層条例の概要」リーフレット(PDF:280KB)

1 条例の目的

中高層建築物の建築に関し、市及び建築主等の責務、建築計画の事前公開、紛争の「あっせん」及び「調停」その他必要な事項を定めることにより、良好な近隣関係を保持するとともに、安全で快適な住環境の保全と形成に資することを目的としています。

2 対象建築物

建築物の高さが下記の数値を超える場合に条例が適用されます。用途地域によりその高さが異なりますので注意してください。
但し、仮設建築物を建築する場合は、適用対象に該当しません。

用途地域 対象建築物  
住居系地域 第1種及び第2種低層住居専用地域、第1種及び第2種中高層住居専用地域、第1種及び第2種住居地域、準住居地域、用途地域の指定のない区域 10mをこえるもの
非住居系地域 上記以外の地域 15mをこえるもの

3 建築主の責務

  1. 建築主は、中高層建築物の建築を計画するに当たって、周辺の住環境に及ぼす影響に十分配慮し、安全で快適な住環境の保全と形成に努めなければならない。
  2. 紛争の当事者である建築主及び周辺住民は、相互の立場を尊重し、互譲の精神をもって、自主的に解決するよう努めなければならない。

4 建築計画の事前公開

(1)標識の設置

建築主は、下記説明対象住民に対して建築計画の周知を図るため、敷地内の外部から見やすい場所に、建築計画の概要を表示した標識(看板)を設置しなければなりません。2面以上接道の場合は、それぞれの接道部分に設置してください。
標識は手作りするか、千葉県建築士事務所協会(中央区本町2-1-16千葉本町第一生命ビル2階、TEL043-224-1640)で販売しています。記載内容は様式第1号(PDF:7KB)を参考にしてください。
なお、建築主はこの標識を設置したときは速やかに「標識設置届」を市長に提出してください。

(2)建築計画の説明対象住民と説明範囲

建築主は下表の説明対象住民に、建築計画の内容、施工方法、日照に対する影響などについて説明しなければなりません。なお、建築主は説明対象住民に対する建築計画等の説明を終えたときは、その内容を記載した報告書を市長に提出してください。
説明範囲(付近状況図・実日影図)の例(PDF:174KB)

住民の種類 定義
近隣住民
※説明義務がある
  1. 敷地境界線から15m以内で、かつ建築物からその高さの1.5倍の土地・建物所有者、建物占有者
  2. 建築物からその高さの2倍以内で、かつ9時から15時までの日影の範囲内の土地・建物所有者、建物占有者(ただし非住居系地域内の住民は除く)
周辺住民
※求められた場合に説明
  1. 敷地境界線から15m以内の土地・建物所有者、建物占有者
  2. 9時から15時までの日影の範囲内の土地・建物所有者、建物占有者
  3. 建築物からその高さの2倍以内の建物所有者、建物占有者
  4. 中高層建築物によりTV放送電波の障害を著しく受ける者

5 説明対象住民への説明事項

建築主は、説明対象住民に下記の事項を説明しなければなりません。

  1. 中高層建築物の規模、構造及び用途
  2. 中高層建築物の規模
  3. 中高層建築物の敷地内における位置及び周辺の建築物の状況
  4. 中高層建築物の工事期間、工法及び周辺への安全対策の概要
  5. 中高層建築物による日影への影響
  6. 高さが15mを超える中高層建築物を建築しようとする場合においては、テレビジョン放送の電波の受信障害の対策
  7. その他中高層建築物の建築に伴って生ずる周辺の住環境に及ぼす著しい影響及びその対策

6 説明対象住民への説明図書

建築主は、説明対象住民に下記の図書を示し、建築計画を説明しなければなりません。

  1. 配置図
  2. 各階平面図(間取りの記載を省略可)
  3. 2面以上の立面図
  4. 付近状況図(実日影図)

※3回以上の訪問を行ったうえで不在の場合は、上記1~4を添付した説明資料の投函をお願いします。

7 手続きのながれ

手続きフロー

(1)建築主は標識設置後、「標識設置届」と「近隣説明報告書」を市長に提出します。

(2)「標識設置届」は標識設置後速やかに、「近隣説明報告書」は「標識設置届」提出後10日経過後、かつ建築基準法に基づく建築確認申請や許可申請等を行う20日前までに提出してください。

(3)紛争当事者が「あっせん・調停」を市長に申出できる期間は、標識設置届提出後から工事着工までの間です。

(4)標識設置届に添付する関係図書 ※提出図面には作成日、作成者記名・押印をすること

図書の種類 備考
1 都市図
  • 計画地を赤で明示
2 付近状況図・実日影図
  • 縮尺、寸法、方位、当該敷地及び建築物の位置等
  • 説明対象住民の建物・道路等の位置、敷地境界線
  • 標識の設置場所
  • 用途地域の別及び用途地域の境界線
  • 当該建築物の実日影

※北緯36°00、東経140°07の冬至日の真太陽時のデータで作成すること (千葉市内全域)
(冬至日の真太陽時による9時から15時まで、計画敷地の平均地盤面に生じる日影の形状)

  • 当該敷地の境界から15mとなる線
  • 当該建築物外壁から、建築基準法上の最高高さの1.5倍・2倍の線
3 等時間日影図
  • 建築基準法に提出が義務づけされている場合
4 標識の写真 敷地及び付近の状況写真
  • 近景(標識の文字が見えるもの)・遠景(標識の位置が分かるもの)標識につき各1枚
  • 敷地周辺の状況が分かるもの(東西南北の写真が望ましい)
    写真は、A4の台紙に添付、デジカメ画像可
5 地デジ受信障害実地調査報告書
  • 15mを超える建築物の場合に必要
  • 専門知識を有する者(有線テレビジョン放送技術者等)が作成した報告書
6 その他市長が認める図書  

(5)近隣説明等報告書に添付する関係図書 ※提出図面には作成日、作成者記名・押印をすること

図書の種類
備考
1 配置図  
2 各階平面図  
3 立面図
  • 4面 ※高さを記載すること。
4 断面図
  • 2面以上・平均地盤面、平均地盤面からの各部の高さを記載
5 平均地盤面算定資料  
6 近隣説明等の際に示した図書
  • 配布資料等の写
7 その他市長が必要と認める図書
  • 必要と認めた場合の関連部局との事前協議状況報告書・その他の図書

近隣説明等報告書の記載例及び注意事項(PDF:21KB)

7 あっせん及び調停

建築に伴う相隣間の問題の多くは民事問題です。したがって問題が生じた場合には、お互いの立場を尊重し互譲の精神を持って、話し合いにより解決することが原則です。建築主と近隣住民が相隣問題の話し合いを行ったにもかかわらず、その解決が困難となった場合、紛争調整の申出を行うことができます。

(1)あっせん

原則的には紛争当事者双方からの申出に基づき、市長(市職員)があっせんを行います。・基本的には自主的な解決市長(市職員)が公平な立場にたって円満な話し合いをお手伝いします。

(2)調停

あっせんで紛争当事者の合意が得られない場合、申出により調停委員会が調停を行います。・調停委員会市の付属機関として、建築・法律・環境等に関する学識経験者などで構成されています。

(3)申出期間

あっせん・調停の申出は、建築工事の着工までに行う必要があります。

8 措置命令

市長は、標識の設置または報告書の提出を行わない者に対し、標識の設置または報告書の提出をするよう命ずることができます。

9 公表

市長は、標識の設置または報告書の提出の命令に従わない者また報告書に虚偽の記載をした者を公表することができます。

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このページの情報発信元

都市局建築部建築指導課建築相談室

千葉市中央区千葉港2番1号 千葉中央コミュニティセンター3階

電話:043-245-5836

ファックス:043-245-5888

shido.URC@city.chiba.lg.jp

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