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更新日：2021年7月26日
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市街化調整区域内における開発行為等許可制度
1.市街化調整区域内における開発行為等許可制度について
市街化調整区域は、都市計画法(以下「法」という。）第7条第3項の規定により市街化を抑制すべきものとして指定している区域であり、従って開発行為は原則として認められません。
1ただし、新たな市街化の拡大の恐れがないものとして特例的に認められているものがあります。
- 市街化区域内においては立地困難なもの
- 市街化調整区域にあっても最小限必要と認められるもの等
2この特例としては、以下のものに限られます。
- 開発行為の目的に従って法第29条各号の規定に基づく許可対象から適用除外となるもの
- 法第34条各号に規定の要件（立地基準）に適合する場合
なお、この場合にあっても法第33条の「開発許可の基準」(技術基準）についても当然に適用があります。
3また、市街化調整区域においては、区画形質の変更を伴わない単なる建築行為についても許可に係らしめております。
- 市街化区域内では市街化を図るべき区域としてあらかじめ一定範囲内での利用目的に限定すべく用途地域の指定をしているのに対し、市街化調整区域内においては原則として用途地域の指定はなく、開発許可制度においても個々の利用目的に特定、かつ限定し特例として認められるものであり、将来的にもこれを維持していく必要があることから、用途変更や建替等についても市街化区域に比べ許可に係らしめていますので注意が必要です。
2.許可の基準（立地基準）
市街化調整区域内において特例的に認められる開発行為等は、次の法第34条各号のいずれかに該当する場合に限られます。（※第3号、第5号、第13号の基準については、市街化調整区域での立地を認容すべき特別な必要性が認められない等の理由により本市では制定していません。）
| 1号 | 周辺居住者の利用に供する公益上必要な建築物及び日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗、事業場等 |
|---|---|
| 2号 | 市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要な建築物 |
| 3号 | 温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物（政令が未制定のため適用なし） |
| 4号 | 市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理、貯蔵及び加工施設等 |
| 5号 | 特定農山村法の規定による所有権移転等促進計画に定める利用目的に従って行う開発行為 |
| 6号 | 県が国等と一体となって助成する中小企業共同化施設 |
| 7号 | 市街化調整区域内に現存する既存工場と密接な関連を有する事業用施設等 |
| 8号 | 火薬類の貯蔵又は処理施設 |
| 9号 | 道路管理施設、休憩所または給油所及び火薬類製造所 |
| 10号 | 集落地区計画内の建築 |
| 11号 |
市街化区域に隣接・近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成し、おおむね50以上の建築物が連たんする地域のうち、条例で指定する区域内で行う開発行為
|
| 12号 |
市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、条例で区域、目的又は用途を限り定められたもの
|
| 13号 | 既存の権利の届け出をした者が5年以内に行う建築 |
|
14号 |
市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められるもので、開発審査会の議を経たもの |
3.市街化調整区域における建築形態の指導基準
市街化調整区域内においては上記の立地基準に該当すれば、例外的に開発行為等が認められます。しかし、市街化調整区域は多くの農地や林地等が散在している区域でもあり、それらへの影響を最小限に止める必要があります。
そこで千葉市においては、次のとおり行政指導の基準を設けています。
行政指導の一般的な基準
市街化調整区域において、建築物を建築し又は特定工作物を建設しようとする場合には、次の基準による（法第29条の許可又は第43条の許可を要しない場合も同じ）。
- 建ぺい率は、50％を上限とする。
- 容積率は、100％を上限とする。
- 高さは、10mを上限とする。
（注）他の法令又は条例による制限がある場合には、それに適合しなければならない。
担当審査第一班・審査第二班
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