計画的保全（公共建築物）

計画的保全とは

千葉市では、資産経営システムを活用した、計画的保全の仕組みを構築しています。計画的保全として、従来のように、既に故障した部位・設備の修繕を行う事後保全だけでなく、施設の長寿命化のために、次のことを計画的かつ適切に行います。

これにより、故障や停止、事故や二次被害を未然に防ぐことができるだけでなく、無駄なコストの発生や利用者へのサービスの低下を最小限に抑えることを目指します。

「計画的保全対象」となった施設は、従来の「目標使用年数」である築後60年を超えて、更に長く使用することを目指します。築後20年及び築後40年を目途に空調設備等の改修、築後30年を目途に大規模改修などを実施することにより、施設の長寿命化を図ります。加えて、物理的な耐用年数を評価するとともに、老朽化の抑制と建物性能の向上に効果的な改修方法を建物ごとに定める「耐用年数評価」などを活用しながら、可能な限りの長寿命化を図ります。

現在「継続利用（計画的保全対象）」の施設であっても、躯体の状況や耐用年数評価などの結果により、長寿命化が困難と判断する施設については、あり方を検討する必要があります。

また、保全事業における各施設の優先順位付けは、資産の総合評価結果や改修部位・設備の重要性、劣化・故障の程度などを数値化し算定した「工事優先度」によることとしますが、「計画的保全対象」となった施設は、この「工事優先度」を高く設定します。

• 大規模改修とは、建物について、概ね20年に1回程度、劣化部位・設備をまとめて改修し、必要に応じ耐震・バリアフリー・環境負荷低減への対応や老朽化対策など社会的要求水準に対する相対価値の低下（陳腐化）に対する機能改善を図る行為のことをいいます。（陳腐化とは、施設のニーズの多様化などの社会的要求水準に対する相対価値の低下のこと。）
  【出典「総解説ファシリティマネジメント」FM推進連絡協議会編】

計画的保全の取り組み

計画的保全の取り組みとしては、資産の総合評価による対象施設の選定から始まり、「計画的保全実施計画（ロードマップ）」の作成や、「保全事業評価」、「建物劣化度調査」の実施により、予防保全的な修繕や改修、大規模改修などを行います。

 計画的保全実施計画（ロードマップ）

資産の総合評価の結果、計画的保全を行う施設は、目標使用年数・残耐用年数、大規模改修の想定時期及び想定する部位・設備等を記載した「計画的保全実施計画（ロードマップ）」を作成します。

各施設における大規模改修の必要性や改善すべき機能は施設の現況により異なるため、改修の時期が近付いた際には、「保全事業評価」及び「建物劣化度調査」を実施したうえで詳細を決定します。

また、建物劣化度調査の実施等に併せて「耐用年数評価」などを実施し、調査結果に応じて使用年数や改修内容を適宜変更し、「計画的保全実施計画（ロードマップ）」に反映します。

 保全事業評価

資産の総合評価の結果、継続利用施設（計画的保全対象施設及び当面継続施設）について、施設の改修や修繕といった保全事業を行う際に実施し、保全事業の内容や実施時期の妥当性、要求金額等を検証・評価するものです。

なお、資産の総合評価の結果、「継続利用（当面継続）」となった施設については、将来的には見直しを検討する施設であることから、施設単体で長寿命化を目的とした大規模改修は実施しません。見直しを検討する時期までの間、施設を維持するため必要な改修・修繕等に限っては実施しますが、その優先度は「計画的保全対象」となった施設と比較し、原則的に低くなります。

また、点検・診断等の結果、高度の危険性が認められた施設については、休廃止を検討するなど、利用者の安全性確保を図ります。

なお、集約化・複合化などの再配置等により、「当面継続」施設が、将来にわたって利用を継続する方向性となった場合には、施設の残耐用年数等を考慮しながら、計画的保全に取組むこととします。

 建物劣化度調査

「計画的保全実施計画（ロードマップ）」に基づく大規模改修の実施にあたっては、実施設計に先立ち、大規模改修の必要性、建物の劣化部位・設備、必要な道連れ工事（同時に行うことが効果的な工事など）を把握し、その結果を反映した改修計画を策定する「建物劣化度調査」を行います。

耐用年数評価

鉄筋コンクリート造及び鉄骨鉄筋コンクリート造建築物の構造体の最外側鉄筋のほとんどにコンクリートの中性化が達しない期間（年数）を、適切な位置で採取されたコンクリートの調査結果に基づき、耐用年数として評価します。（一般財団法人日本建築センターホームページより）

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