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更新日:2022年3月31日

計画的保全(公共建築物)

ここがポイント!

資産の総合評価の結果、「継続利用」となった施設や、見直し後も引き続き活用が見込まれる施設などについては、資産経営の基本的な考え方に基づき、計画的保全の取り組みにより、施設の長寿命化とライフサイクルコストの最適化を図ります。

計画的保全とは

千葉市では、資産経営システムを活用した、計画的保全の仕組みを構築しています。計画的保全として、従来のように、既に故障した部位・設備の修繕を行う事後保全だけでなく、施設の長寿命化のために、次のことを計画的かつ適切に行います。

  • 他部位等への影響を考慮して、劣化の有無、兆候・状態の事前把握や要因の検討を行うことにより、予防保全的な改修を行う。
  • 必要に応じ、保全を行う時期を調整することで工事集約的な大規模改修(※)を行う。

これにより、故障や停止、事故や二次被害を未然に防ぐことができ、また、道連れ工事の実施や施設利用者への影響の低減のための改修工事の集約化(大規模改修)により、コストの発生や利用者へのサービスの低下を最小限に抑えることができます。

長寿命化の目標として法耐用年数を超える「目標使用年数」を、築後60年を基本として設定し、個別の建物構造、階高や既存劣化状況にもよりますが、躯体の状態が良い等の場合は、60年以上の使用を目指します。

※大規模改修とは、建物について、概ね20年に1回程度、劣化部位・設備をまとめて改修し、必要に応じ耐震・バリアフリー・環境負荷低減への対応や老朽化対策など社会的要求水準に対する相対価値の低下(陳腐化)に対する機能改善を図る行為のことをいいます。(陳腐化とは、施設のニーズの多様化などの社会的要求水準に対する相対価値の低下のこと。)
【出典「総解説ァシリティマネジメント」FM推進連絡協議会

計画的保全の取り組み

計画的保全の取り組みとしては、資産の総合評価による対象施設の選定から始まり、「計画的保全実施計画(ロードマップ)」の作成や、「保全事業評価」、「建物劣化度調査」の実施により、予防保全的な修繕や改修、大規模改修などを行います。

計画的保全の取り組み対象施設

【計画的保全の取り組み対象施設】

 

計画的保全の取り組みフロー

【計画的保全の取り組みフロー】

 

 計画的保全実施計画(ロードマップ)

資産の総合評価の結果、計画的保全対象施設について、中長期保全計画に目標耐用年数・残耐用年数、大規模改修想定時期及び想定部位・設備等をまとめた「計画的保全実施計画(ロードマップ)」を作成します。

 保全事業評価

資産の総合評価の結果、継続利用施設(計画的保全対象施設及び当面継続施設)について、施設の改修や修繕といった保全事業(建物劣化度調査や設計を含む)を行う際は、予算査定時に、保全事業の内容や実施時期の妥当性、要求金額等を検証・評価する「保全事業評価」を行い、保全事業評価書を作成します。

保全事業の優先順位は、資産の総合評価結果や改修部位・設備の重要性、劣化・故障の程度などを数値化し、算定した「工事優先度P*」により定めます。

保全事業評価

【二段階評価(優先度一次評価・優先度二次評価)により、優先順位を決定】

  • 優先度一次評価
    大規模改修時における保全など、保全事業の効果が大きい順に、A1~B2のグループに分け、その優先順位付けをします。

優先度一次評価

  • 優先度二次評価
    工事優先度P*を用いて、グループ内の優先順位を決定します。

優先度二次評価

※P*は、理論値として、建物の部位・機器における劣化や故障時の被害等の度合いに、劣化・緊急度を乗じて得られた数値に、建物の残耐用年数などによる評価点を加算したもの。
※P*が同値の場合は、FCI値(建物の残存不具合率)が大きい施設を優先。
(「官庁施設のストックマネジメント技術委員会報告書」より一部修正して利用)

なお、資産の総合評価の結果、「継続利用(当面継続)」となった施設については、基本的に大規模改修による計画的保全は行わず、集約化や再配置の時期が計画されたものについて、残耐用年数を考慮したうえで大規模改修の可否について判断するものとします。また、大規模改修以外の改修や修繕(予防保全的なもの、事後保全的なもの)についても、工事優先度P*を算出する際の加点Qにより、計画的保全対象施設に比べ、保全事業の優先度が低いものとして工事優先度が判定されます。

また、点検・診断等の結果、高度の危険性が認められた施設については、休廃止を検討するなど、利用者の安全性確保を図ります。

 建物劣化度調査

「計画的保全実施計画(ロードマップ)」に基づく大規模改修の実施にあたっては、実施設計に先立ち、大規模改修の必要性、建物の劣化部位・設備、必要な道連れ工事(同時に行うことが効果的な工事など)を把握し、その結果を反映した改修計画を策定する「建物劣化度調査」を行います。

千葉市計画的保全の手引き

千葉市における計画的保全の取り組みについて、詳しく知りたい方は、千葉市計画的保全の手引き(PDF:1,467KB)(別ウインドウで開く)をご覧ください。

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財政局資産経営部資産経営課

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ファックス:043-245-5654

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