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更新日：2024年4月1日
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開発許可の概要
開発許可の概要
（一）開発行為
開発行為とは「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」を指します（都市計画法第4条第12項）。
千葉市では行政手続法第5条第1項の規定により更に詳しく「開発行為に関する審査基準」を定めており、建築物の建築又は特定工作物の建設に伴って下記のいずれかの行為が必要な土地については（ただし市街化区域においては該当する土地が500平方メートル以上の場合のみ）開発許可の対象となります。
| 区画の変更 | 道路等の公共施設の新設改廃を伴う行為 |
|---|---|
| 形の変更 | 高さが1メートルを超える切土又は盛土を伴う行為（但し、建築物の建築又は特定工作物の建設自体と不可分一体の工事と認められる基礎打ち・土地の掘削等の行為は除く） |
| 質の変更 | 宅地（以下のいずれかに該当する土地をいう）以外の土地を宅地とする行為 |
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（二）適用範囲
市街化区域と市街化調整区域の各々における開発許可制度の適用範囲は以下のとおりです。
| 市街化区域 | 市街化調整区域 | |
|---|---|---|
| 許可が不要なもの ・ 法第 29 条 |
1開発面積が500平方メートル未満 2鉄道施設等公益上必要な建築物 3都市計画事業 4土地区画整理事業 5市街地再開発事業 6住宅街区整備事業 7防災街区整備事業 8公有水面埋立事業 9非常災害の応急措置 10通常の管理行為・軽易な行為 |
1農林漁業用施設・農林漁業者の住宅 2市街化区域の欄の2～10 |
市街化区域では、500平方メートル以上の開発行為に技術基準を適用し、一定の水準を確保します。また、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域ですから、開発行為は限られたもの以外は全て許可の対象となり、技術基準とともに立地基準を満たさないと開発行為を行うことは出来ません。
（三）技術基準
開発行為に一定の技術的水準を保たせるために、都市計画法第33条により技術基準が設けられています。その内容は、以下に示すように都市計画への適合性、公共施設の配置等に関する14項目からなります。また、千葉市においてはこの技術基準を更に具体的にした審査基準が設けられています。
| 技 術 基 準 |
1用途地域等 2道路・公園等 3排水施設 4給水施設 5地区計画等 6予定建築物の用途配分 7地盤の安全措置 8区域選定地 9表土の保全等 10緩衝帯 11輸送上の立地 12申請者の資力・信用 13工事施工者の能力 14関係権利者の同意 |
|---|
（四）立地基準
市街化調整区域では、上記の技術基準に加えて立地基準をも満たしている開発行為のみが、例外的に許可されます。
（五）宅地開発指導要綱
千葉市にとって必要な都市整備水準を確保するため、宅地開発事業に対して整備水準、施設整備主体、費用負担等を行政指導として詳細に定めたものです。開発許可制度と併せて運用しています。
（六）開発許可の手続
開発許可の手続は下記に示すとおりです。
| 事業者←→宅地課 | 宅地課←→関係課 | |
| 現地調査 開発区域外にある接続先道路の幅員・法的性格、排水先の有無などの基本的事項を調査します。 |
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| 事前相談 現地調査をふまえて、公図・土地登記簿謄本・位置図・土地利用計画図等を持参して、千葉市宅地課と十分な事前相談を行って下さい。宅地課では土地利用計画の形態や技術基準等開発計画全般について一般的な助言・問題点指摘をいたします。 宅地課で基本的な情報を得た後、宅地課で指示された関係課等にて個別事項の事前相談をしてください。 |
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| 事前審査願の作成・提出 事前相談を経て基本的基準を満足できるようになりましたら、「千葉市開発行為等の規制に関する規則」第3条に基づき事前審査願を関係図書を添付して宅地課に提出してください。毎月25日が締切です。 事前審査願を受理した宅地課は提出書類の形式を審査すると共に担当者を決定します。そして担当者から、必要ならば関係図書を補正していただくと共に、事前審査願副本を二週間ほど余裕を持って必要関係課数分を追加提出していただく旨、連絡いたします。 |
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| 宅地開発事業連絡協議会開催通知 （事前審査願副本送付） |
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| 宅地開発事業連絡協議会 （毎月第3金曜日） 関係課が集まり申請物件について様々な角度から検討を行います。 |
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| 各関係課回答書送付 | ||
| 事前審査回答書 | 回答した旨の通知 | |
| 宅地課は宅地開発事業連絡協議会での検討結果を整理・調整して事前審査回答書を作成し、事業者及び関係課に通知します。 | ||
| 関係課と事前協議（PDF：370KB） 事業者は開発行為に関係する公共施設又は開発行為によって設置される公共施設の管理者及び関係機関と協議を行ないます。具体的には、道路や排水、公園、消防水利などの整備水準等についてです。 なお、宅地開発指導要綱に基づく事前協議も同時に行われます。 |
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| 関係各課事前協議結果を通知 | ||
| 標準処理期間22日 | 開発行為許可申請書の作成・提出 この段階では土地所有者等の同意を得ているか、資金計画や技術力の面からの開発実行主体の信用性の有無、工事施行者の実績・能力等について特に審査します。 |
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| 開発審査会 都市計画法上必要な場合においては開発審査会に付議します。 |
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| 開発行為許可・通知 要綱に基づく協定書の締結 |
許可し協定書を締結した旨の通知 | |
| （37条申請・承認） （標準処理期間5日） |
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| 工事着手届 工事着工届は着工する前に出してください。 |
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| 中間検査 開発行為許可に付される条件又は都市計画法第32条に基づく同意書・協議書の規定の中には、工事が一定の段階に達した段階で中間検査を受ける旨が記されている場合があります。その場合には中間検査を受けてください。受けなかった場合には工事完了検査を実施できないことがあります。十分注意してください。 |
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| 工事完了届 工事が完了したならば工事完了届を千葉市長に提出してください。 これを受けて宅地課は関係課に完了検査を依頼します。 |
完了検査依頼通知 | |
| 完了検査 宅地課と関係課合同で完了検査を行います。 |
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| 検査結果通知 | ||
| 検査済証の交付・完了の公告 完了検査参加各課から開発行為許可申請のとおりに工事が完了した旨の報告が揃ったならば、宅地課は検査済証及び事業完了確認証を発行して事業者に交付すると共に、工事完了公告を行います。 |
工事が完了した旨の通知 | |
注）なお、標準処理期間の算定には、下記の期間は含みません。
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担当：審査第一班・審査第二班
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