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更新日:2021年11月30日

土地・家屋と償却資産の区分について

家屋と償却資産の区分

家屋の定義

固定資産税において課税客体となる家屋とは、住家、店舗、工場(発電所及び変電所を含む。)、倉庫その他の建物をいい(地方税法第341条第3号)、一般的には、「土地に定着して建造され、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、独立して風雨をしのぎうる外界から遮断した一定の空間を有するものであり、住居、作業、貯蔵等の用に供しうる状態にあるもの」と解されています。


家屋・償却資産の認定

家屋か償却資産か認定しがたい建造物については、その構造、利用状況等を総合的に勘案して判定することが必要です。
なお、事業用家屋であってその家屋の全部又は一部がそれに附接する構築物とその区分が明瞭でなく、その所有者の資産区分においても構築物として経理されているものについては、その区分の不明確な部分を償却資産として取り扱うことが適当となります。(地方税法の施行に関する取扱いについて(市町村関係)第3章第1節第1三)

1.償却資産として取り扱うも

  1. ガスタンク、石油タンク、給水タンク
  2. 機械上に建設した建造物。ただし、地上に基脚を有し、又は支柱を施したものを除く。
  3. 浮船を利用したもの。ただし、固定しないものに限る。
  4. アーケード付街路(公衆用道路上に屋根覆を施した部分)
  5. 容易に運搬しうる簡易建物等(切符売場、入場券売場等)。

2.家屋として取り扱うもの

  1. 停車場の乗降場及び荷物積卸場。ただし、上屋を有する部分に限る。
  2. 野球場又は競馬場の観覧席。ただし、屋根を有する部分に限る。
  3. ガード下を利用して築造した店舗、倉庫等の建造物
  4. 地下停車場、地下駐車場又は地下街の建造物
  5. 園芸又は農耕用の温床施設、貯蔵用倉庫。ただし、半永久的な建造物と認められるものに限る。(ガラス、アクリル樹脂等)

建築設備における家屋と償却資産の区分

家屋に含まれる建築設備とは、家屋の所有者が所有する電気設備、ガス設備、給水設備、排水設備、衛生設備、冷暖房設備、空調設備、防災設備、運搬設備、清掃設備等の建築設備で、家屋に取り付けられ、家屋と構造上一体となって、家屋の効用を高めるもの(固定資産評価基準第2章第1節七)をいい、家屋に施された設備であっても、家屋の効用を全うするものとはいえない設備や独立した機械としての性格が強いものは、家屋に含まれません。

家屋の評価にあたり家屋に含めて評価するものとする建築設備等に関する内容(平成12年1月28日自治省税務局資産評価室長通知)については、以下のとおりとなります。

1.「家屋の所有者が所有する」ことの要件

「家屋の所有者が所有する」とは、家屋の所有者が当該建築設備の所有権を有するものであることをいいます。家屋と償却資産を区分して取り扱う場合に最も留意すべきは、家屋の所有者以外の者によって当該家屋に取り付けられた建築設備等の附帯設備において、民法第242条に規定される「付合」が成立する場合で、当該家屋の所有者がその取り付けた附帯設備の所有権を取得することとなり、この場合も「家屋の所有者が所有する」場合に該当します。

民法第242条(不動産の付合)

不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する。ただし、権原によってその物を附属させた他人の権利を妨げない。
権原・・・ある法律行為または事実行為を行うことを正当ならしめる法律上の原因をいう。
民事法上は所有者に対し質権、地上権、賃借権等を有する者の法律関係を表す用語として多く用いられる。例えば不動産の従物として付加した物の所有権は不動産の所有権者が取得するのが原則だが、この付加物を設置した者がその不動産に対し地上権や賃借権等正当にその付加した資産を設置する権利を有している場合には、当該設置したものの所有となる。

2.「家屋に取り付けられ、家屋と構造上一体となって」いることの要件

家屋に施工される設備は、同一設備であってもその取り付け方によって、家屋との構造上の一体性が異なります。評価基準においては、このような設備のうち、特に家屋に固定されて構造上一体となっているものについてのみ家屋に含めて評価することとされています。
したがって、同一の設備であっても、家屋の評価に含めるものと含めないものとが生じることとなるが、その判定にあたっては、以下のとおりとなります。

  1. 家屋の評価に含める建築設備は、当該家屋の特定の場所に固定されているものであること。すなわち取り外しが容易で、別の場所に自在に移動できるものは含めないものであること。
  2. 家屋に固定されていない配線等であっても、壁仕上げ、天井仕上げ、床仕上げ等の裏側に取り付けられているものは、当該家屋と構造上一体となっているものとして家屋に含めるものであること。
  3. 屋外に設置された電気の配線及びガス・水道の配管並びに家屋から独立して設置された焼却炉等は家屋と構造上一体となっているものではないので含めないものであること。
  4. 給水設備の給水タンク、給湯式浴槽に給湯する給湯器、空調設備の室外機等屋外に設置されたものであっても、配管、配線等により屋内の機器と一体となって一式の建築設備としての効用を発揮しているものについては、当該一式の建築設備について判定するものとすること。
  5. 電球、蛍光管のような消耗品に属するものは含めないものであること。  

3.「家屋の効用を高めるもの」の要件

家屋に設置される設備は、それぞれの家屋の目的とする機能を十分に発揮せしめるために設置されるものであり、基本的にそれぞれの家屋の利便性を高めるものです。
しかし、ここで、家屋に含めて評価する建築設備について、家屋の効用を高めるものの要件を「家屋自体の利便性」を高めるものに限定しているのは、特定の生産または業務の利便性を高める設備を除外する趣旨によるものです。
家屋に設置される設備のうちには、必ずしも家屋自体の効用と関係のない他の目的のために設置されるものがあります。例えば、工場等のように物の生産、加工を業とする者がその業務のために使用する家屋には、通常の家屋に設置される設備のほか、物の生産、加工のために必要とされる設備が設置されています。このような設備については、固定資産税における償却資産の課税客体となります。

4.建築設備を判定する際の単位

建設設備について家屋と償却資産の区分を判定する際は、そのもの単独で効用を発揮しているものについては個々に行うものとし、二以上の機器、配管(配線)などが一体となって効用を発揮しているものについては、一体となっている設備一式で行います。


個々に判定する設備...衛生設備の衛生器具、電気設備の照明器具等
一式で判定する設備...冷暖房設備のボイラー(付属機器、ボイラー燃焼装置(ストーブ類)、放熱器など)

          運搬設備のエレベーター(巻上機、昇降かごなど)

衛生設備の給水設備については配管、高架水槽、バルブ、ポンプ、ボールタップ、カラン(水栓)、受水槽などの一切をもって一式とします。
受水槽については家屋本体(躯体部分)と一体化していない、「設置式」のものが近年の設備の主流となっており、設置場所も様々であることが予想されるが、概ね以下によって判断します。

  1. 家屋の評価に含める受水槽
    • 躯体部分と一体化して設置される受水槽
    • 躯体部分と一体化せずに設置される受水槽で一式の給水設備を構成する部分であるもの(屋内・屋外を問わない)
  2. 家屋の評価に含めない受水槽(償却資産として取扱うもの)
    • 工業用水など特定生産事業のために設置される受水槽
    • 家屋以外の工作物(屋外プール等)に給水するために設置される受水槽

特殊なケース
ゴルフ場などの広大な敷地内に設置される受水槽で、給水の用途の実態によって判断が必要となる場合

  • 給水の用途がクラブハウス等の家屋である場合は家屋の評価に含めます。
  • 給水の用途がグリーンやフェアウェイへの散水である場合は償却資産とします。
               

借家人(テナント)が施した内装等

家屋の附帯設備(家屋のうち附帯設備に属する部分その他総務省令(施行規則第10条の2の2)で定めるものを含む)であって、当該家屋の所有者以外の者(以下「テナント」という。)がその事業の用に供するため取り付けたものであり、かつ、当該家屋に付合したことにより当該家屋の所有者が所有することとなったもの(以下「特定附帯設備」という。)については、当該取り付けた者の事業の用に供することができる資産である場合に限り、当該取り付けた者をもって所有者とみなし、特定附帯設備のうち家屋に属する部分は家屋以外の資産とみなして課税します。
なお、本市においては、平成16年度地方税法改正における本規定の施行前から、テナントなどが取り付けた資産について、権原の有無を含めて判断し、家屋に含めないこととした場合には、償却資産として取り扱い、当該賃借人等を所有者として課税しております。

「特定附帯設備」…単に評価基準上の「建築設備」や「特殊設備」に限らず、法施行規則には、次の部分別も「特定附帯設備」に含まれるとされている。

  1. 木造家屋…外壁、内壁、天井、造作、床または建具
  2. 非木造家屋…外周壁骨組、間仕切骨組、外部仕上、内部仕上、床仕上、天井仕上、屋根仕上または建具

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土地と償却資産の区分

土地の定義

土地とは、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地をいいます。(法第341条第2号)


土地・償却資産の認定

  1. 土地に定着する岸壁、橋、さん橋、ドック、軌道(いわゆるレールのみならず、枕木、砂利等含む)、貯水池、坑道、煙突等は、一般的には償却資産とされています。
  2. 舗装道路すなわち道路の舗装部分(道路建設費のうち舗装部分の造成に要した費用)及び舗装路面すなわち工場の構内、作業広場、飛行場の滑走路、誘導路等の舗装部分は、構築物として償却資産とされています。
    1. 減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第一の「構築物」に掲げる「舗装道路」とは、道路の舗装部分をいうのであるが、法人が舗装のための路盤部分を含めて償却している場合には、これを認める。(耐用年数の適用等に関する取扱通達「以下「耐年通達」という」2-3-10)
    2. 減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第一の「構築物」に掲げる「舗装路面」とは、道路以外の地面の舗装の部分をいう。従って、工場の構内、作業広場、飛行場の滑走路(オーバーラン及びショルダーを含む。)、誘導路、エプロン等の舗装部分が、これに該当する。この場合、耐年通達2-3-10の取扱いは「舗装路面」についても準用する(耐年通達2-3-11)
  3. 立木、果樹、野菜等は、土地そのものとは考えられないので、課税客体たる土地には含まれず、同時に償却資産にも含めない扱いとされています。
  4. 民間企業の経営する自動車道については、道路の舗装部分のみならず、原野、山林等を切り開いて構築した切土、盛土、路床、路盤、土留等の土工施設も、構築物として償却資産に該当します。
  5. 原野、山林等を切り開いて工場用地、道路等の建設その他土地の利用のためにした土木工事に要する費用は、税務会計上土地の取得価額に含まれるので、償却資産となりません。ただし、土地を利用するためにした防壁、上下水道、石垣等であっても、土地の造成又は改良を目的とするものでなく、その規模、構造等からみて独立の構築物とすることが適当と認められるものであり、土地の取得価額に含まれないものについては、償却資産に該当します。
  6. 緑化施設及び庭園、工場緑化施設は、償却資産に該当する。
    1. 緑化施設とは、植栽された樹木、芝生等が一体となって緑化の用に供されている場合の当該植栽された樹木、芝生等をいい、いわゆる庭園と称されているもののうち、花壇、植樹等植物を主体として構成されているものはこれに含まれますが、ゴルフ場、運動競技場の芝生等のように緑化以外の本来の機能を果たすために植栽されたものは、含まれません。
      (注)1 緑化施設には、並木、生垣等はもとより、緑化の用に供する散水用配管、排水溝等の土工施設も含まれます。
      (注)2 緑化のための土堤等であっても、その規模、構造等からみて緑化施設以外の独立した構築物と認められるものは、当該構築物につき定められている耐用年数を適用します。(耐年通達2-3-8の2)
    2. 庭園(工場緑化施設に含まれるものを除く)とは、泉水、池、とうろう、築山、あずまや、花壇、植樹等により構成されているもののうち、緑化施設に該当しないものをいいます。(耐年通達2-3-9)
    3. 緑化施設が減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第一の「構築物」に掲げる緑化施設のうち、工場緑化施設に該当するかどうかは、一の構内と認められる区域毎に判定するものとし、その区域内に施設される建物等が主として工場用のものである場合のその区域内の緑化施設は、工場緑化施設に該当するものとします。
      (注)工場緑化施設には、工場の構外に施設された緑化施設であっても、工場の緑化を目的とすることが明らかなものを含みます。(耐年通達2-3-8の3)
  7. 野球場、テニスコート、陸上競技場の暗きょ(地下に設けられた排水路)、アンツーカー等の土工施設及びゴルフコースと分離して独立の構築物とみられるもの(橋、暗きょ、排水溝等)は、償却資産となります。また、ゴルフコースの築山、池その他これらに類するもので、一体となってゴルフコースを構成するものについては、土地に含めて評価することとなります。なお、フェアウェイ及びグリーンの芝植え付け費は、修繕費として処理されるものなので土地及び償却資産のいずれにも含めません。(耐年通達2-3-6)   


土地と一体をなしている償却資産の課税について

問 土地に付加された資産部分で、土地と一体をなしている部分であっても、その資産部分が事業の用に供され、税務会計上、減価償却資産とされるものは、償却資産として取り扱われるものであるが、例えば、砂利道などの砂利の部分についても償却資産として課税客体となるのか。

答 従前においては、砂利や砕石類の敷設は土地の整地であると考え、その敷設に要した費用の額は土地の取得価額に算入すべきもので償却資産には該当しないと考えられていたところであるが、砂利や砕石類も土地の表面の舗装には違いがなく、また、砂利などで構成されるコンクリート道の基礎部分の償却は既に認められているということから、税務会計においても、昭和55年の通達改正において、砂利道についての償却を認めています。
従って、当該部分については、償却資産の課税客体として取り扱います。

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